有望反弹

北京的房价是涨还是落，几乎是每个人都关心的问题，不同行业的人士对此也进行着不同的预测。从近年来的统计资料看，北京的房价的确在降，而且降幅颇大。由于房地产本身是个复杂的产业，北京这个城市又有自身的特殊性，这就加剧了预测房价的难度。

北京的房价之所以高最根本的原因是体制问题，最直接的表现是集团购买。1998年以前，购房者90％以上是集团，由于购房资金的所有者是国家，而使用者和受益者是集团和个人，这种错位导致集团购房时并不在乎价位而只在乎位置，造成房价一路飙升。

目前购房者80％以上是个人，市场化进程加速，集团购买造成的价格扭曲逐渐被校正了。因此房价大幅下降是必然的和合理的。旧体制的打破和新制度的建立是个长期过程，市场中还有一些“水分”没有被挤干净，房价因此而具备了一种继续降价的趋势。但今后出台的新政策都是对新的货币分配体制的完善和补充，不会再有导致根本性变革的政策，因此房价继续大幅下降缺乏政策支撑。

住房制度改革后，开发商相继推出低价盘，但离人们的消费能力还有较大差距。人们呼吁开发商能再多牺牲一些利润，再降降房价。但开发商也有苦衷。房地产价格下降有其底限———成本，只有成本降低了，房价才有可能再降。而现在不少项目利润率已比较低了。房价的构成主要包括征地拆迁费、前期工程费、建安费、相关税费、利润等。北京的房价可以讲是刚性的，每个构成因素的下降空间都不大。有人认为，现有房价构成中有不少不合理因素，如果将其剔除掉，房价还会再降。这些问题主要是由于：政府没有垄断一级市场，开发商从土地使用人手里拿土地需要支付土地转让费；没有实力的开发商层层炒地皮，提高了土地费用；建筑市场不开放，建安成本高；开发商专业水平低，管理有缺陷，加大了资金投入；开发环节过多，风险大。这些诸多不合理因素的存在的确是成本居高不下的根本原因。

但这些问题的产生有其深刻的体制原因和国情因素，它涉及到国家的投资体制、财政税收、金融体制、社会保险、房地产管理机构甚至国企改革等诸多方面，很显然解决它们需要一个漫长而复杂的过程。虽然国家一直在努力消除不合理因素，取消了一系列不合理收费，调整税收政策，也的确使成本有了一定程度的下降，但除非大部分不合理因素在短期内被一起解决，否则房价不会有分配性的变化。而且考虑到土地的自然增值和建材、人工费上升的可能性，此消彼长，房屋成本下降的空间并不大。

旧体制下，住房不是商品，设计上千篇一律，级差地租也体现不出来。随着市场不断完善，市场越分越细，整体市场平均房价下降并不意味着某一地区或某一种住宅类型市场价格下降。北京目前的房价下跌除了前面的两个原因之外，还有一个很重要的原因就是庞大的经济适用房加大了低价房的比重，从而进一步拉低了房价。北京近两年开发的经济适用房已超过了千万平方米，占商品房总开发面积的1／3左右，平均价格为3100元／平方米。这么大的数量自然使整体价位下降，换句话讲，如果没有庞大的经济适用房，商品房价格绝没有如此大的降幅。

热点地区房价不降反升

目前，北京内城及东北二、三环项目均价大多在万元以上，北三环大体在7000－8000元，西北部6000－8000元，西南部5000－7000元，亚运村6000－7000元，望京4000－6000元，东南三环5000－6000元，东四环4000－5000元，南二环6000－7000元，南三环4000－5000元，城区内（四环内）的平均房价应在5000元以上。总体来讲，价格下降的幅度并不是很大，而且区位性明显，东南三环、南三环降幅明显，其他地区降幅不大，甚至看涨，如西北三环。

购房者所关注的并非是总体价格水平，而是其所关心的区域市场价格水平。由于竞争的激烈和成本的刚性，城区内已经出了一些“微利房”，房价大幅滑坡几不可能。特别是房地产特有的不可移动性和替代性差的特点，决定了在某些热点地区房价可能不降反升。

国家通过一系列改革的确使房价更贴近于普通百姓了，但客观地讲，希望出现房价与绝大多数人的心理预期和收入水平相吻合的状况是不太可能的。其一，根据国外经验和经济规律来讲，商品房本来就不可能人人拥有，它只是对中高收入者，而中低收入家庭只有依靠半商品房性质的经济适用房和公益性的廉租房来解决居住问题。其二，作为首都和经济活跃地区，北京有必要保持高房价来减少外来人口的过度流入。